• 今天是:2019年06月26日 星期三
  • 当前人数:68
当前位置:首页| 后勤视点 >>高校房改房住宅小区物业社会化改革路径探索
高校房改房住宅小区物业社会化改革路径探索
2018/4/20 15:01:30作者:张 科 江敏杰 李文敏来源: 高校后勤研究点击(876)

    高校住房制度改革(以下简称“房改”)前,高校的住房均为学校所有、产权单一,统一纳入学校的国有资产管理范围,由学校统筹安排使用和维护,即传统意义上“大包大揽”的管理模式,住宅小区内各项物业的管理、服务其有明显的福利性和保障性。1994年-2000年,全国各地高校先后按照国家及属地房改政答,将部分住房出售给符合规定的教职员工,相应的产权由学校转变为私人,部分省市(如广州市等)甚至允许房改房可在房产市场上自由交易。

    高校住宅小区内房屋的产权关系逐步呈现出多元化的格局,尤其是校外人员私人完全产权比例不断扩大,使得整个小区在房屋维修、管理及服务配套等方面出现各种各样的问题。如果学校仍按照“大包大揽”的模式去管理住宅小区,难以适应社会形势的发展和国有资产管理的要求。

一、高校房改房住宅小区物业管理的模式及存在的问题

    高校的房改房绝大多数为单位自建,现行高校住宅小区的管理模式主要有三种:其一是由学校后勤部门进行统管,不向住户收取物业管理费或只收取有限的垃圾清运费,相关物业管理费用由学校承担;其二是业主与高校相结合的管理模式,以有偿服务为前提,与业主协商、共同管理住宅小区;其三是业主自治管理模式,业主提高自我管理意识,小区成立业主委员会,将住宅小区的管理委托给物业管理公司进行社会化管理。

第三种模式是高校物业社会化改革的主导模式。通迆调研走访发现,各高校在物业社会化管理推行的进程中,往往都存在着以下几方面共性的问题:

    (1)业主思想观念过于陈旧。房改前,高校住宅小区的维修、服务配套均由学校负责,职工一直享受着便捷、免费的单位福利;房改后,住宅小区的物业管理逐渐社会化,业主必须缴纳相应的物业管理费。很多业主的观念未能及时转变,拒绝交费或者一遇到问题就找学校。

    (2)维修基金严重缺乏。房改房的分配政策其有鲜明的福利性,学校根据政答仍售房款中按比例提取维修基金,基金总量非常少;另一方面,由于房改房的建成年代久进,且建设规范程度较低,各种基础配套设施不齐全,管道陈旧等问题普遍存在,导致维修养护成本居高不下。维修基金未能建立起可持续筹措机制,严重影响了物业管理的正常运转。

   (3)业主委员会的产生和运行难。住宅小区成立业主委员会是实施物业管理社会化的前提,但受诸多因素的影响,许多教职工不愿意出任业主委员会成员,成员主要由退休人员担任;另一方面,在大多数教职工普遍对物业管理认识不足的情况下,业主委员会开展工作的难度极大,即使是无偿为大家服务,但往往得不到理解,业主委员会的成立和运行都非常困难,也很难发挥其应有的作用。

二、中山大学2004年第一轮住宅小区物业社会化改革情况回顾

   (一)第一轮改革的基本情况

    1998 年,国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确指出,要加快改革现行的住房维修、管理体制,建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。2003年我国第一部物业管理行政法规——《物业管理条例》出台,住宅小区的物业管理得到进一步规范。

    中山大学积极响应国家及上级部门关于高校后勤社会化改革工作要求,于2004年推动成立了住宅小区业主委员会;2005年,由业主委员会作为甲方,通过公开招标的形式引进物业管理公司、签订物业管理合同,成功地走出了物业社会化改革的第一大步。

    为推进物业社会化改革,兼顾稳定与发展,在第一轮改革中学校给予了业主委员会一定的扶持政策,并设立了小区专项发展基金,基金主要用于业主委员会的运作及部分公共区域的养护。此外学校作为住宅小区的大业主,履行相应的业主职责、缴纳相应比例的物业管理费。

   (二)第一轮改革取得的成效

    中山大学第一轮物业社会化改革已实施十余年,取得了一定成果,主要有以下几个方面:

    (1)物业社会化管理,有利于学校排忧减压,逐步改变以往学校对住宅小区事务“大包大揽”的局面,极大地降低了学校的人力和物力投入;

    (2)学校职能部门从原来直接面对住宅小区各物业管理相关问题的前线退居到二线,生产力得到有效解放;

    (3)房屋产权私有、业主逐步建立自治意识,物业管理费回收比例较高,体现了权财利的统一,更符合市场规律;

    (4)通迆聘请专业物管公司,为各类物业进行管理和维护提供更好的服务,住宅小区治安、消防、交通状况明显改善。

   (三)第一轮改革中遗留的问题

    学校物业社会化第一轮改革总体运行情况良好,目前正处于相对稳定状态,但仍存在一些问题

    (1)个别住户物业管理思想观念滞后,对学校依赖性强,缺乏自主意识和参与意识;

    (2)公共区域的主导权和收益问题存在争议;个别业主认为按照物权法相关规定,露天停车场等公共区域的收益应归全体业主所有;

    (3)因住宅小区大部分房屋较为陈旧、基础设施薄弱,维修频繁、经费支出庞大,维修经费紧张,现阶段未能建立长效的房屋维修基金筹措机制;

    (4)住宅小区专项发展基金南、北校园筹措机制不统一,与学校的预算机制不相符,同时缺乏明晰的基金使用、管理制度;

    (5)业主委员会产生和运行难。现阶段我校业主委员会成员主要为学校退休教职工无偿兼任,工作动力不足,缺乏权威性和持久性,无法自主独立运行。

三、以“资产权属”为纽带的中山大学第二轮住宅小区物业社会化改革路径的探索

    为进一步深化学校房改房住宅小区物业管理社会化改革,巩固第一轮改革的成果,逐步解决第一轮改革所遗留的问题,中山大学于2016年开始了第二轮住宅小区物业社会化改革方案的探索。

   (一)第二轮改革的基本原则

    (1)按照“权财利对等”的原则,以“资产权属”为纽带,确认学校和其他业主的权财界限,进行“公私边界”的划分;

    (2)根据学校在住宅区域内资产总量占比,支付相关物业管理费用,加大学校对公共区域的监管力度;

    (3)搭建维修基釐和业主委员伕运作经费的可续持筹资机制。

    (二)住宅小区区域内资产权属划分和认定学校成立由政策法规、资产、总务、保卫、基建等部门组成的工作小组,结合各类历史材料,对区域内各项资产的权属进行划分。商品房住宅小区与高校房改房住宅小区的公摊计算方式有着本质差异。商品房住宅小区的公摊已将住宅小区内所有公共区域的面积摊分到户,业主在购房时已同步购买了公摊面积;而高校房改房出售的公摊面积仅分摊了本楼栋内走廊通道至楼梯口的建筑面积。基于此,学校对住宅小区内的资产权属进行了初步认定。学校早期已取得各房改房住宅小区的土地及大部分楼栋的产权证明,除部分已明确取得个:人产权的房改房权属归个人外,其余各项资产(区域)产权应归学校,学校权属的资产其体包括但不仅限于以下几方面:学校产权的公有住房;住宅小区的地下停车场、防空洞、架空层、单车房及商铺等;各楼栋外的公共区域等户外区间等;住宅小区范围内的各类植物、基础设施等;以及其他无任何材料证明为个人产权的资产。

    (三)公共区域维修经费的划分方式

    根据上述资产权属划分方式,按照“权财利对等”原则,房改房住宅小区内公共区域的维修经费使用按以下类别划分:

    (1)物业管理合同中约定的零星小型维修,继续由物业公司负责,费用从物业管理费中支付;

    (2)楼栋“滴水线”外、确认为学校国有资产范围内的资产维修和养护,由学校总务部门申请专项经费预算,经费的使用和施工单位的遴选按照学校的招投标管理及事务管理要求进行;

    (3)楼栋“滴水线”内的公共区域维修,按照物业维修基金的管理要求,从维修基金中支出。

   (四)维修基金及业主委员会运作经费的筹措方式

    学校房改房住宅小区的业主委员会是按照《物业管理条例》相关规定,在民政部门依法成立的、独立履职的机构,需有独立的运作经费。另一方面,房改房住宅小区的物业维修基金长期以来一直没有搭建筹措机制,从前各小区已基本用完、达到房管部门强制筹措的状态。

    第二轮物业社会化改革拟进一步扩大“物业管理相关费用”收取的范围,除现有的支付给物业公司的管理费之外,以物业管理费为基础,业主每月还需同步缴纳一定比例的业主委员会运作经费和维修基金。建立可持续的经费筹措机制,避免无经费可用时,出现业主委员会无法运作、住宅小区无钱维修的境地。

四、结语

    高校房改房住宅小区与商品房住宅小区的物业管理有着本质区别,不能简单按照商品房小区物业管理模式运作;房改时高校对公共区域进行详细分割,且房改后高校未及时办理单独确权,为后续的物业社会化改革中相关权益、职责划分等带来了诸多争议。为进一步推进高校房改房住宅小区的社会化改革,需对资产权属问题迚行重新整理,明确各方的权财利关系,推进真正的业主自治。

编辑:xzb
相关资讯:
The Second Logistics Service Group of Shaanxi Normal University
版权所有:陕西师范大学后勤第二集团 地址:西安市长安南路199号
技术支持:西安英拓信息系统有限公司